看华夏幸福(600340)是否“困境反转”，还需看公司经营基本面是否能够持续向好。
不到两周时间，最早出险的房企华夏幸福的股价从2.41元最高冲到2.94元，涨幅高达21.9%。
股价大涨的起因是一则债务重组的利好消息。1月29日晚间，华夏幸福（600340.SH）公告称，英格兰及威尔士高等法院于英国时间1月23日下午2点30分召开裁决庭审，庭审裁决了华夏幸福境外债协议安排重组生效，预计于2023年1月31日完成重组交割。
华夏幸福方面表示，该裁决对持有全部49.6亿美元境外债的债权人强制生效，解决了华夏幸福全部境外金融债务风险，标志着华夏幸福境外债券重组方案获得通过。
判决后，华夏幸福2192亿元金融债务中已有1723亿元完成重组，占比78%。这也意味着这家暴雷的前千亿房企，已经进入债务重组的收尾阶段。
1月30日，华夏幸福发布2022年业绩预告。公告显示，预计华夏幸福2022年度将实现扭亏为盈，预计实现归属于上市公司股东的净利润为11亿元到16亿元。预计华夏幸福2022年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-173亿元到-168亿元。
公布业绩盈利预告后，华夏幸福的股价迎来大涨。有投资者认为随着债务重组收尾，华夏幸福或将迎来“困境反转”，而困境反转是不少低估值投资者最为青睐的投资主题之一。
《巴伦周刊》中文版认为，虽然此次华夏幸福的债务重组工作有了重要进展，但是公司自有资产面临着越来越小的变现空间，“轻资产”业务转型能否支撑后续偿债仍是未知数，现在谈“困境反转”或许还为时尚早。
越卖越少的资产缺乏变现空间
看华夏幸福是否“困境反转”，还需看公司经营基本面是否能够持续向好。现在看来，华夏幸福面临的经营挑战并不小。
华夏幸福赖以起家的是产业园运营，通过产业园勾地开发，出售产业园配套住宅，并通过产业园区的运营获取利润。这其中，地产开发占公司营收相当大的一部分。但是，随着华夏幸福重仓的环京楼市冰封，公司也陷入经营困境，开始出售资产来偿还债务，华夏幸福自身拥有的资产数量也在不断下降。
储备项目数量不多，后续该如何创造更多营收来提升偿债能力，这是华夏幸福面临的第一个问题。
2022年未经审核的三季报显示，华夏幸福地产储备项目中一级土地整理面积828.12万平方米，规划计容建筑面积771.89万平方米。项目大多数分布在三四线城市，自身可以拿来变卖的货值数量有限。
另一方面，受自身现金流紧张的影响，华夏幸福很难筹措资金对自身项目进行开发。公司在三季报中披露，本季开工项目数量为0。而2022年半年报中，骤降的基础设施建设收入和土地整理收入，也说明华夏幸福并无力推进自身产业园区建设。
（图源华夏幸福财报）
为了偿债纾困需要出售项目，而出售项目意味着公司自身拥有的货值也在不断下降，未来能够转化成为营收和利润的项目会不断减少。这也成为华夏幸福现在面临的一个困境。
更加糟糕的问题在外部环境。环京楼市冰封的现状仍未改善，华夏幸福在环京的收入也随之锐减。2022年中报显示，华夏幸福在环京区域的收入骤降七成，其他地区的收入反而实现了微增。但作为公司项目重仓地，环京地区持续冰封的市场势必对华夏幸福的经营产生了更多不利影响。
物业管理和代建能否成为救命稻草？
园区和地产项目开发这类重资产业务，对华夏幸福而言难以持续推进，轻资产业务便成为下一个转型方向。
去年7月，华夏幸福官宣要转型轻资产，相关重点业务被划入“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，即产业园区物业服务和代建两块业务。
华夏幸福业绩公告显示，截止去年6月底，幸福基业物业在管面积1.6亿平方米。去年前三季度，“幸福精选平台”内三家主体公司合计营收为21.4亿元，净利润为4887.39万元，而去年全年营收为36.41亿，净利润2.3亿。无论是营收还是利润都出现了明显下跌。
华夏幸福对这两块业务的增速有要求，2023年、2024年要实现经营业绩20%年化增长，净资产50%的增长幅度。这一要求对现在的物业管理业务来说压力不小。
另一方面，代建业务则是华夏幸福新成立的业务板块，具体能获得多少项目，产出多少业绩仍是一个未知数。
代建行业近些年迎来了较快发展。2021年全国商品房销售面积 1794 百万方，同比增速为 1.9%，较上年下降 0.7 个百分点；而代建行业新签约面积则为 101.5 百万方，同比增速高达 25.9%，较上年提升 8.5 个百分点。
在地产行业下行期，代建行业展现出了更高的韧性。中信建投(601066)证券测算 2022 年代建市场规模为 1169 亿元，较 2021 年出现了加速扩张。
虽然代建行业仍在上行期，但行业竞争也在日趋激烈。目前已有包括华润置地、金地集团(600383)、旭辉控股在内的 30 多家大中型房企进入了代建行业，而代建行业的龙头绿城管理、中原建业也有自己的先发优势。
后入局的华夏幸福代建业务面临一大拷问——在更看重品牌溢价以及管理能力的代建行业，后来者如何跟拥有强大品牌和国资背书的龙头企业进行竞争呢？
综合来看，华夏幸福成功实现债务展期，为公司后续发展争取到了更多的时间和空间。但是公司面临的挑战仍在，重资产业务（产业园区/房地产项目）如何快速开工销售并且取得回款仍是个难题。发展物业管理和代建两块轻资产业务，由于营收基数不高，对高企的债务而言可谓是杯水车薪。
对华夏幸福而言，“困境”还在，“反转”还需要时间来证明。
